Fra rentesjokk til refinansieringsbølge: Slik har eiendomsbransjen snudd finansieringspresset til et fortrinn

Det er lett å glemme hvor ille det sto til. For bare to år siden var næringseiendom den store bekymringen i norsk økonomi. Rentehevingene hadde sendt finansieringskostnadene til himmels, eiendomsverdiene falt, og selskaper som måtte refinansiere obligasjoner med forfall, ble møtt med kredittpåslag som gjorde vondt verre. Finansdepartementet beskrev situasjonen som krevende, særlig for foretak med høy gjeld i forhold til inntjening – noe som er selve kjennetegnet på næringseiendom.

Men så skjedde noe. I 2024 begynte kredittpåslagene å falle markert, og bankenes utlånsmarginer til næringseiendom krympet. Nå viser BDOs Finansieringsundersøkelse 2026 at bransjen har brukt det gode finansieringsmarkedet til å ta grep. Ikke bare har selskapene refinansiert i et omfang vi ikke har sett på flere år – de har også utnyttet muligheten til å forlenge løpetider, justere rentesikringer og endre sammensetningen av låneporteføljene sine.

Et marked i bevegelse

BDOs undersøkelse, som ble lagt frem på eiendomsforum i Oslo i juni og i Bergen i september 2026, kartlegger sentrale finansieringsparametere hos de største bransjeaktørene i Norden. I år er undersøkelsen utvidet til 58 selskaper fra 12 land, inkludert europeiske aktører – et signal om at norske eiendomsselskaper i stadig større grad opererer i et internasjonalt kapitalmarked.

Sigmund Olav Lie, bransjeleder for eiendom i BDO, har presentert funnene for en bransje som har vært gjennom en tøff periode. Etter flere år med høye renter, verdifall og strammere lånebetingelser, pekte allerede 2025-undersøkelsen på en stabilisering av viktige finansieringsparametere. Nå ser vi altså resultatet av den stabiliseringen: et velfungerende marked for både obligasjoner og banklån har gitt eiendomsselskapene rom til omfattende refinansieringer.

Tallene fra Finansmarkedsmeldingen 2025 underbygger bildet. Kredittpåslagene på obligasjonsfinansiering falt markert gjennom 2024, og marginene på bankenes utlån til næringseiendom falt også noe. Dette bidro til lavere finansieringskostnader på nye lån. I tillegg har økt bruk av rentesikring dempet usikkerheten rundt foretakenes finansieringskostnader – en utvikling som har gjort det lettere for selskapene å planlegge langsiktig.

Hva betyr egentlig refinansieringsbølgen?

Når et eiendomsselskap refinansierer, handler det ikke bare om å fornye lån som forfaller. Det handler om å restrukturere gjelden for å oppnå bedre betingelser, lengre løpetider og mer forutsigbarhet. I praksis betyr dette at selskapene har utnyttet et gunstig marked til å styrke balansene sine.

Forlenget løpetid gir selskapene pusterom. I stedet for å måtte forhandle om refinansiering hvert annet eller tredje år, kan de nå sikre finansiering for fem, sju eller ti år frem i tid. Justerte rentesikringer betyr at selskapene har tilpasset sine derivatporteføljer til det nye rentebildet – og dermed redusert risikoen for at renteoppgang skal tære på driftsresultatet. Endret sammensetning av låneporteføljene kan bety alt fra å øke andelen banklån på bekostning av obligasjoner, til å diversifisere mellom ulike typer finansieringskilder.

Dette er grep som ikke bare handler om overlevelse, men om å posisjonere seg for vekst. Og posisjoneringen kommer på et tidspunkt hvor markedet er i ferd med å snu.

Rentefall og prisoppgang i vente

Finansmarkedsmeldingen 2026, som ble lagt frem våren 2026, tegner et lysere bilde for eiendomsbransjen. I løpet av 2026 forventes lavere renter å redusere avkastningskravet, og prisene begynner å ta seg opp igjen. Dette er godt nytt for et eiendomsmarked som har vært preget av verdifall og usikkerhet.

Eiendom Norge venter en økning i boligprisene på seks prosent i 2026, med særlig sterk vekst i Stavanger, Bergen og Tromsø. Rogaland hadde allerede den sterkeste boligprisveksten i 2025, og trenden ser ut til å fortsette. For næringseiendom er bildet mer sammensatt, men også her peker pilene oppover.

Det er imidlertid viktig å understreke at bildet ikke er entydig positivt. Selv om konkurstallene i næringslivet som helhet falt i 2025, skiller eiendom seg negativt ut. Det advares mot et nytt konkursras i eiendom, delvis knyttet til norsk skattepolitikk – blant annet økt formuesskatt på sekundærbolig. Dette minner oss om at selv om finansieringsmarkedet har bedret seg, er det fortsatt underliggende strukturelle utfordringer i bransjen.

Bankene står sterkt

En av grunnene til at finansieringsmarkedet har fungert så godt, er at norske banker står solid. Norske banker har styrket sin soliditet betydelig siden finanskrisen i 2008, og gjennomsnittlig ren kjernekapitaldekning var 18,8 prosent ved utgangen av 2024. Utlånstapene tilsvarte kun 0,09 prosent av gjennomsnittlig forvaltningskapital i 2024 – et usedvanlig lavt nivå.

Samlet egenkapitalavkastning i norske banker økte fra 14 prosent i 2023 til 15,4 prosent i 2024. Dette gjør norske banker blant de mest lønnsomme i Europa, og det gir dem kapital til å fortsette å låne ut til næringseiendom.

Samtidig er bankmarkedet i endring. Antall sparebanker har blitt kraftig redusert over tid. I 2025 fusjonerte Sparebanken Vest med Sparebanken Sør og dannet Sparebanken Norge – nå landets tredje største bank etter DNB og Nordea. DNB Bank har størst markedsandel i både person- og bedriftsmarkedet, mens utenlandske banker har en betydelig andel av utlånene i bedriftsmarkedet.

For eiendomsselskapene betyr dette et bankmarked med få, store aktører og mange regionale og lokale sparebanker. Det gir både muligheter og utfordringer. På den ene siden kan selskapene velge mellom flere finansieringskilder. På den andre siden står norske banker overfor høyere kapitalkrav for utlån i Norge, inkludert en systemrisikobuffer på 4,5 prosent. Dette kan i ytterste konsekvens begrense bankenes utlånsvillighet i perioder med økonomisk usikkerhet.

Hva betyr dette for deg som boligeier?

For den jevne nordmann kan BDOs finansieringsundersøkelse virke fjern – noe som angår store eiendomsselskaper og profesjonelle investorer. Men utviklingen i finansieringsmarkedet har direkte konsekvenser for boligmarkedet og for verdien av din egen bolig.

Når eiendomsselskapene får bedre finansieringsbetingelser, øker etterspørselen etter eiendom – også boligeiendom. Det bidrar til å presse prisene opp. Samtidig betyr lavere renter at flere har råd til å kjøpe bolig, noe som ytterligere forsterker prisveksten.

Men det er også en annen side ved saken. Økt aktivitet i eiendomsmarkedet betyr økt byggeaktivitet, og det betyr at flere boliger kan bli liggende i områder med risiko for flom, skred eller andre naturskader. Klimaendringene gjør at denne typen risiko blir stadig viktigere å vurdere når man kjøper bolig – og det påvirker også finansieringsbetingelsene. Flere banker har allerede begynt å prise inn klimarisiko i utlånene sine, og dette vil trolig bli enda viktigere i årene som kommer.

For deg som vurderer å kjøpe bolig, eller som eier bolig i dag, kan det derfor være lurt å sette seg grundig inn i hvilke risikoer som gjelder for akkurat din eiendom. Flomkart, skredfare og andre naturfarer er ikke lenger noe man bare kan overlate til forsikringsselskapet. En adresseanalyse på Peilar.no viser alle relevante farekilder for akkurat din eiendom, og kan gi deg et godt grunnlag for å vurdere både forsikringsbehov og langsiktig verdiutvikling.

Fremtidsutsikter

Ser vi fremover, er det flere faktorer som vil forme eiendomsmarkedet i årene som kommer. Renteutviklingen er selvsagt sentral – lavere renter ventes å redusere avkastningskravet og støtte opp under eiendomsprisene. Men også strukturelle forhold spiller inn.

Kunstig intelligens er ett eksempel. Kun 14 prosent av eiendomsaktørene har investert i kunstig intelligens, ifølge en undersøkelse gjennomført av Norstat på vegne av BDO blant ledere i eiendomsbransjen i starten av 2025. Bransjen ligger altså langt bak i utviklingen, og det kan få konsekvenser for konkurranseevnen på sikt.

Bærekraft er et annet område hvor bransjen nærmest har bråvåknet, drevet av regulatoriske krav. Dette vil påvirke både driftskostnader, finansieringsbetingelser og etterspørselen etter ulike typer eiendom.

For eiendomsselskapene handler det nå om å bygge videre på den styrken som refinansieringsbølgen har gitt dem. For deg som privatperson handler det om å være bevisst på hvilke risikoer som finnes – både finansielle og fysiske – og å ta informerte valg. Og skulle du være i tvil om hvilke farer som truer akkurat din bolig, finnes det i dag gode verktøy for å finne ut av det. Peilar.no samler flomkart, skredfare og over 100 andre risikofaktorer for din bolig, og kan gi deg svar på spørsmål du kanskje ikke engang visste at du burde stille.

Finansieringsundersøkelsen 2026 viser en bransje som har vært gjennom en tøff periode, men som nå står styrket. Spørsmålet er om den samme styrken også vil komme boligeierne til gode – og om vi er rustet for de risikoene som fortsatt ligger der, både i markedet og i naturen.

Les også

• Da den siste skansen sviktet: Lærdommene fra Munkebotn
• Kvikkleiren under oss: Hva Gjerdrum lærte Norge om eiendomsrisiko
• Da jorden forsvant: Leirskredet i Gjerdrum og den nye virkeligheten for norske boligeiere