«Kruttsterk» desember skjuler en urovekkende sannhet: Boligkrisen vi ikke vil snakke om

Desember 2024 ble historisk for norsk boligmarked. Sesongjustert steg boligprisene med 1,0 prosent – den sterkeste desembersesongen siden 2016. Hele 2024 endte med en prisoppgang på 6,4 prosent, godt over Eiendom Norges egen prognose på 4 prosent ved inngangen til året. Gjennomsnittsboligen kostet ved årsskiftet 4 245 124 kroner.

Administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge beskriver utviklingen som «kruttsterk». Tallene taler sitt tydelige språk: 99 295 boliger ble solgt i 2024, en økning på 8,8 prosent fra året før. Hele 107 283 boliger ble lagt ut for salg – volumer sist sett i pandemiåret 2021.

Men bak de positive overskriftene ligger en paradoksal virkelighet. Mens bruktboligmarkedet suser av gårde, står nyboligmarkedet i stampe. Konsekvensene kan bli alvorligere enn de fleste vil innrømme.

Byggekrisen som ingen snakker høyt om

Boligprodusentene har aldri målt så lave tall for salg og igangsetting av nye boliger. Igangsettingen i oktober 2024 var hele 40 prosent lavere enn samme måned året før, og tolvmåneders igangsetting var den svakeste siden målingene startet i 1999.

Ved utgangen av november 2023 var kun 11 000 boliger igangsatt i Norge. For et land med 5,5 millioner innbyggere og stadig flere enslige husholdninger er dette dramatisk lavt.

Eiendom Norge har derfor varslet det de kaller en «boligkrise» fra 2025. Men merk forskjellen: Dette er ikke en krise i form av fallende priser. Tvert imot – det er en krise som kan føre til sterk prisvekst fordi tilbudet av nye boliger ikke klarer å møte etterspørselen.

Lauridsen spår 10 prosent boligprisvekst i 2025, med særlig sterk oppgang i Oslo, Bergen og Stavanger. For 2026 ligger prognosen på 6 prosent oppgang. Tall som kan få enhver førstegangskjøper til å kjenne på ubehag.

Realiteten bak tallene

Men la oss nyansere bildet. Selv om 6,4 prosent nominell prisoppgang høres mye ut, er veksten moderat målt mot konsumprisindeksen. Norge har hatt flere år med nedgang i realboligprisene. Den nominelle oppgangen i 2024 må altså sees i lys av at vi har ligget etter i flere år.

Det er også verdt å merke seg de regionale forskjellene. I desember 2024 hadde Østfold den sterkeste sesongjusterte oppgangen med 1,4 prosent, mens Follo faktisk gikk ned med 0,5 prosent. Oslo har vist svakere prisutvikling enn resten av landet gjennom store deler av perioden – i årets fem første måneder steg prisene i hovedstaden kun med 2,3 prosent.

Stavanger skiller seg derimot ut med en sterk 12-månedersvekst per november 2024, jevnlig sterkere enn Oslo. Dette er et mønster som kan fortsette.

Hva skjer med dem som ikke eier?

Mens boligeiere kan glede seg over stigende formue, er situasjonen en helt annen for dem som står utenfor markedet. Leiemarkedet koker. Tilbudet av leieboliger har falt med rundt 10 prosent på landsbasis, med særlig tilbudssvikt i Oslo og Trondheim. Dette presser leieprisene oppover og øker presset i hele boligmarkedet.

Når nyboligbyggingen er så lav som den er nå, betyr det at det i årene som kommer vil bli færre boliger tilgjengelig. Mangel på ferdigstilte boliger kan gi sterk boligprisvekst i både 2025 og 2026. Det er godt nytt for dem som allerede eier. Det er svært dårlig nytt for dem som ønsker å komme inn på markedet.

Risikoen ingen snakker om

Men det er en annen risiko som i liten grad diskuteres i forbindelse med boligprisoppgangen: klimarisikoen. DSBs nasjonale risikobilde slår fast at Norge er et trygt land å bo i, men at naturhendelser som flom og skred utgjør en vesentlig del av risikobildet. Klimaendringer medfører hyppigere og sterkere uønskede hendelser som tørke, skogbrann og flom.

Dette har direkte relevans for eiendomsrisiko og verdsetting. Innen klimarisiko skilles det mellom fysisk klimarisiko – konsekvensene av fysiske endringer i miljøet – og overgangsrisiko, som handler om konsekvensene ved overgangen til lavutslippssamfunnet. Begge deler påvirker boligverdier, forsikringspremier og bankenes utlånspraksis.

For den enkelte boligeier er dette ikke bare teoretiske betraktninger. En bolig som ligger i et område utsatt for flom eller skred, kan oppleve fallende verdi, økte forsikringspremier eller i verste fall bli vanskelig å selge. Dette er risiko som sjelden fanges opp i de nasjonale boligprisstatistikkene, men som kan ha store konsekvenser for den enkelte husholdning.

Norges Bank og renteutviklingen

Renteutviklingen er en annen nøkkelfaktor. Eiendom Norge venter ett rentekutt i første halvår 2025 og ett mot slutten av året, men tror ikke renten vil gi sterk stimulans til boligprisutviklingen. Det er en forsiktig vurdering.

Noen økonomer mener imidlertid at Eiendom Norges prognoser er for positive. Massiv bom fra Norges Bank har ført til svakere prisutvikling enn ventet i Oslo og på Østlandet. Dersom renten ikke kuttes like raskt som ventet, kan 2025 bli et skuffende år for boligselgere i pressområdene.

Fritidsboligmarkedet er «friskmeldt»

Det er ikke bare primærboliger som opplever oppgang. Fritidsboligmarkedet er «friskmeldt» – omsetningsvolumet er opp på nivå med årene før pandemien, med økning i salget av hytter. Dette kan tyde på at kjøpekraften i befolkningen fortsatt er solid, i hvert fall blant dem som allerede har etablert seg i markedet.

Hva betyr dette for deg?

For deg som vurderer å kjøpe eller selge bolig, er det flere ting å ta med seg fra denne rapporten. For det første: markedet er sterkt, men med store regionale forskjeller. For det andre: nyboligbyggingen er kritisk lav, noe som vil prege markedet i årene fremover. For det tredje: klimarisiko er i ferd med å bli en stadig viktigere faktor i eiendomsvurderinger.

Før du kjøper bolig, bør du derfor gjøre grundige undersøkelser av eiendommens risikoeksponering. En adresseanalyse på Peilar.no viser alle relevante farekilder for akkurat din eiendom – fra flom- og skredfare til andre risikofaktorer som kan påvirke både verdi og forsikringsmuligheter. Peilar.no samler flomkart, skredfare og over 100 andre risikofaktorer for din bolig, og gir deg et helhetlig bilde som tradisjonelle boligannonser sjelden gir.

Konklusjon: Sterk avslutning, usikker fremtid

Desember 2024 var utvilsomt en sterk måned for norsk boligmarked. Prisene steg, omsetningen var høy, og stemningen blant meglere og selgere var god. Men den «kruttsterke» desembersesongen skjuler en mer kompleks virkelighet.

Vi står overfor en situasjon der bruktboligmarkedet er sterkt, nyboligmarkedet er i krise, leiemarkedet koker, og klimarisikoen øker. Dette er en kombinasjon som kan skape uforutsigbarhet i årene som kommer.

Eiendom Norge spår 10 prosent prisvekst i 2025. Om det slår til, vil gjennomsnittsboligen koste nærmere 4,7 millioner kroner ved årsskiftet. For dem som eier, er det gode nyheter. For dem som står utenfor, blir veien inn i markedet stadig lengre.

Det er ingen tvil om at vi går inn i en spennende, men også risikofylt periode for norsk boligmarked. Den som tar kloke valg – både med tanke på beliggenhet, risiko og finansiering – vil stå best rustet uansett hva fremtiden bringer. Og den som ikke gjør sine hjemmelekser, kan risikere å betale dyrt for uvitenheten i et marked som blir stadig mer komplekst.

Les også

• Fra byggekrise til boligkrise: Slik kan rekordlav boligbygging presse prisene i været
• Den stille epidemien: Beinskjørhet og boligens betydning for norske eldre