Hva forsikringen faktisk gjør
Selskapet overtar klagebehandlingen på selgerens vegne og betaler en eventuell erstatning direkte til kjøperen. Selgeren slipper å håndtere kravet selv, og slipper å måtte betale ut av egen lomme dersom kravet fører fram. Etter Smarte Pengers oversikt tegner mellom 80 og 90 prosent av norske boligselgere denne forsikringen.
Prisen settes som en prosent av kjøpesummen med et minimums- og maksimumsbeløp, og de tre tallene hører sammen radvis. Smarte Pengers prisoversikt setter satsen for leiligheter til 0,475 prosent med et minstebeløp på 7 100 kroner og et tak på 39 600 kroner, altså 14 250 kroner ved en salgssum på 3 millioner. Satsene varierer med boligtype: minstebeløpene ligger mellom 4 500 og 12 000 kroner og takene mellom 33 000 og 66 000 kroner. En enebolig ligger i det øverste sjiktet med 0,592 prosent, minst 12 000 kroner og tak på 66 000.
Kravene selskapet stiller til selgeren
Selskapet har sitt eget egenerklæringsskjema, og dekningen forutsetter at det er fylt ut korrekt og fullstendig. Har selgeren svart nei på et forhold han kjente til, kan selskapet avkorte eller avvise dekningen, og selgeren står igjen med kravet alene.
Forsikringen dekker heller ikke alt selgeren kan bli ansvarlig for. Forsettlig uriktige opplysninger ligger typisk utenfor, og det gjør ansvaret dermed personlig i akkurat de tilfellene der det gjør mest vondt.
Hvorfor kjøpere merker forskjell
Reklamerer du overfor en selger uten forsikring, forhandler du med en privatperson. Reklamerer du der selgeren har boligselgerforsikring, forhandler du med et selskap som behandler slike saker daglig og som har økonomisk interesse i utfallet. Kravet blir vurdert mer systematisk, og også avvist mer systematisk.
Megleren formidler forsikringen og får normalt betalt for det. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megleren opptre med omsorg for begge parters interesser, men anbefalingen om å tegne boligselgerforsikring kommer fra en part som tjener på at den blir tegnet. Det er verdt å ha i bakhodet, ikke minst fordi det samme gjelder boligkjøperforsikringen.
Hva den ikke endrer
Forsikringen flytter ikke ansvarsgrensene. Selgeren svarer for mangler etter avhendingslova §§ 3-7 til 3-9 uansett, kjøperen bærer tap opp til 10 000 kroner etter § 3-1 fjerde ledd, og reklamasjonsfristen på 5 år etter § 4-19 andre ledd løper fra overtakelsen. Forsikringen bestemmer bare hvem som betaler regningen.