Hva forskriften faktisk krever
Kapittel 2 i forskrift til avhendingslova går fra § 2-1 til § 2-23 og navngir hvert rom og hver bygningsdel som skal gjennomgås: våtrom, kjøkken, vann- og avløpsrør, varmtvannsbereder, ventilasjon, takkonstruksjon, loft, yttervegger, vinduer, balkonger, krypkjeller, rom under terreng, byggegrunn og grunnmur, terrengforhold, elektrisk anlegg og dokumentasjon på håndverkertjenester.
To av kravene er nye i praksis. Etter § 2-2 skal det bores et hull på minst 73 mm inn i våtrommet fra tilstøtende rom eller fra undersiden, og velger den bygningssakkyndige å la være, må årsaken oppgis i rapporten. Etter § 2-14 skal krypkjelleren inspiseres innvendig med stikktaking i treverket der det lar seg gjøre. Begge deler var tidligere valgfritt.
Derfor betaler selger for den
Fra 1. januar 2022 kan en bolig ikke lenger selges «som han er» til en forbruker. Samtidig fikk avhendingslova § 3-1 en egenandel: kjøperen bærer selv tap opp til 10 000 kroner ved kjøp av brukt bolig. Selgeren som ikke skaffer tilstandsrapport, sitter dermed igjen med risikoen for alt som ikke er opplyst.
Motstykket er at et forhold som står tydelig beskrevet i rapporten, normalt ikke kan reklameres på i ettertid. Det er derfor selgersiden har interesse av at rapporten er detaljert, og det er derfor produksjonen skjøt fart: Norsk takst oppgir at det ble laget rundt 107 000 tilstandsrapporter i 2022, hvorav omtrent 95 000 av organisasjonens egne medlemmer.
Hva den koster og hvem som lager den
Prisen følger boligens størrelse og ligger typisk fra rundt 8 000 kroner for en liten leilighet til 20 000 eller 25 000 kroner for en stor enebolig. Norsk takst har om lag 1 400 sertifiserte medlemmer fordelt på rundt 1 000 virksomheter, og dekker etter egne tall nærmere 89 prosent av markedet.
Kriteriene den bygningssakkyndige vurderer etter, kommer fra NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. NS 3600:2025 avløste 2018-utgaven, og fra 1. juli 2026 er det bare 2025-utgaven som kan brukes. Samtidig ble § 2-20 endret, slik at arealet nå måles etter NS 3940:2023 og oppgis som BRA-i, BRA-e og BRA-b.
Det rapporten ikke dekker
Garasje, frittstående bygninger og utvendige trapper faller utenfor minstekravene med mindre selgeren ber om at de tas med. Det samme gjelder alt som ligger i grunnen og i terrenget rundt: kvikkleire, flomfare, forurenset grunn og radonnivå er ikke en del av oppdraget, selv om manglende radonmåling i seg selv gir tilstandsgrad 2.
Der en bygningsdel ikke lar seg undersøke, settes TGIU, ikke undersøkt. En betongvegg som hindrer hulltaking bak dusjsonen gir TGIU, og det er ikke det samme som at alt er i orden. Gjennomsnittsrapporten i SSBs materiale hadde 1,6 slike punkter.