Detaljregulering mot områderegulering
Områderegulering etter pbl. § 12-2 brukes av kommunen der arealdelen krever det, eller der kommunen trenger mer detaljerte områdevise avklaringer, og den utarbeides av kommunen selv. Detaljregulering etter § 12-3 følger opp arealdelen eller en vedtatt områderegulering, og gjelder konkrete bygge- og anleggstiltak på et avgrenset areal.
Rettsvirkningen er den samme for begge: begge er reguleringsplaner etter § 12-4. Forskjellen ligger i hvem som lager dem, hvor detaljerte de er, og hvor i planhierarkiet de hører hjemme.
Retten til å fremme forslag, og grensene for den
Etter pbl. § 12-3 andre ledd har private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter rett til å fremme forslag til detaljregulering, og til å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet. Tredje ledd setter rammen: private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer.
Fjerde ledd krever at reguleringsplan utarbeides av fagkyndige. I praksis betyr det at du må engasjere en plankonsulent, og at kostnaden ved en detaljregulering ligger langt over et vanlig byggesaksgebyr.
Fristene som faktisk gjelder
Prosessen starter med oppstartsmøte hos kommunen, og etter § 12-8 skal forslagsstilleren kunngjøre melding om oppstart i minst én avis som er alminnelig lest på stedet, og på internett. Når det ferdige forslaget er mottatt, skal kommunen etter § 12-11 innen tolv uker, eller en annen frist avtalt med forslagsstiller, avgjøre om forslaget skal fremmes.
Vil ikke kommunen fremme forslaget, skal forslagsstilleren underrettes skriftlig innen tre uker. Er forslaget i samsvar med kommuneplanens arealdel eller en områderegulering, kan avslaget kreves forelagt kommunestyret. Det er den eneste reelle overprøvingen av et administrativt nei.
Tiårsregelen, ikke femårsregelen
Pbl. § 12-4 femte ledd sier at dersom bygge- og anleggstiltak som er hjemlet i en plan fremmet på grunnlag av privat reguleringsforslag etter § 12-11 ikke er satt i gang senest ti år etter at planen ble vedtatt, skal kommunen påse at planen i nødvendig grad er oppdatert før den avgjør byggesøknad for nye utbyggingsområder. Fristen omtales ofte som fem år, men det er ikke det loven sier i dag, og planen faller heller ikke bort når fristen løper ut.