Når kommunen bruker plantypen
Etter pbl. § 12-2 første ledd brukes områderegulering av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen finner at det er behov for mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Typiske tilfeller er en bydel som skal transformeres, et sentrumsområde med mange grunneiere, eller et hyttefelt der veier, vann og avløp må løses samlet.
Hvem som utarbeider den
Andre ledd i § 12-2 sier at områderegulering utarbeides av kommunen. Kommunen kan likevel overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslaget. Ett tilfelle er regulert særskilt: kommunen kan kreve at private utarbeider forslag til områderegulering for konsesjonspliktige vindkraftanlegg etter energiloven, og da gjelder saksbehandlingsreglene for private planforslag i § 12-3 andre ledd, § 12-8 og § 12-11.
At kommunen setter arbeidet ut, endrer ikke hvem planen tilhører. Kommunen er fortsatt planmyndighet, og en privat aktør som betaler for utredningene får ingen rett til et bestemt planinnhold.
Hva den betyr for en enkelt tomt
En vedtatt områderegulering er en reguleringsplan og binder etter pbl. § 12-4 på samme måte som en detaljregulering. Den er ofte mer grovmasket, men den kan sette formål, byggegrenser, utnyttelsesgrad og rekkefølgekrav som du må forholde deg til. Rekkefølgekravene er de mest undervurderte: de kan bestemme at ingen kan bygge før en vei, en skole eller et overvannsanlegg er på plass.
Områdeplanen krever ofte en detaljplan etterpå
Mange områdereguleringer stiller krav om detaljregulering før byggesak innenfor deler av planområdet. Da er områdeplanen rammen, og detaljplanen etter § 12-3 er det som faktisk gir deg noe å bygge etter. Sjekk derfor alltid om planen som dekker eiendommen er en områderegulering med krav om videre planlegging, for det betyr at prosessen fram til byggetillatelse er vesentlig lengre enn den ser ut.