Samfunnsdelen styrer kommunen, arealdelen styrer tomten
Etter pbl. § 11-1 består kommuneplanen av en samfunnsdel med handlingsdel og en arealdel. Samfunnsdelen tar for seg langsiktige utfordringer, mål og strategier, jf. § 11-2, og er styrende for kommunens egne sektorplaner. Den gir ingen byggerett og fjerner ingen.
Arealdelen er noe annet. Etter § 11-6 er den bindende for nye tiltak og utvidelse av eksisterende tiltak fra det tidspunktet kommunestyret vedtar den, og der planen ikke krever reguleringsplan, skal arealdelen følges direkte ved avgjørelse av byggesøknaden.
Hva arealdelen består av
Plankartet deler kommunen inn i seks arealformål etter § 11-7: bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, forsvaret, landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, og bruk og vern av sjø og vassdrag. Over formålene kan det ligge hensynssoner etter § 11-8 bokstav a til f, blant annet sikrings-, støy- og faresoner og båndleggingssoner.
I tillegg kommer de generelle bestemmelsene i § 11-9. Nummer 5 er den de fleste huseiere møter: den hjemler byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, medregnet krav til uteoppholdsareal, parkering og skilt. Disse bestemmelsene gjelder for hele kommunen med mindre en reguleringsplan sier noe annet.
Når kommuneplanen og reguleringsplanen sier ulike ting
Hovedregelen i pbl. § 1-5 andre ledd er at den nyeste planen går foran ved motstrid. En ny kommuneplan kan derfor sette til side en eldre reguleringsplan. Kommunen bruker likevel ofte hensynssone f etter § 11-8, som er en sone der gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde uendret, nettopp for å slippe å rive ned et helt plangrunnlag med ett vedtak.
Rulleringen og når den treffer deg
Etter pbl. § 10-1 skal kommunestyret minst én gang i hver valgperiode, og senest ett år etter konstituering, vedta en kommunal planstrategi som avgjør hvilke planer som skal revideres. Den årlige rulleringen følger av § 11-1 fjerde ledd, som sier at kommuneplanen skal ha en handlingsdel som angir hvordan planen skal følges opp de fire påfølgende år eller mer, og som revideres årlig. Prosedyren for selve revisjonen står i § 11-4. Praktisk betyr det at arealdelen typisk rulleres hvert fjerde til åttende år, og at høringen av forslaget er det ene tidspunktet der du kan påvirke rammene for eiendommen din uten å søke om noe.