Fire nivåer, ulik rettsvirkning
Plan- og bygningsloven behandler rettsvirkningen av hver plantype for seg. Pbl. § 1-5 første ledd peker på §§ 6-3, 8-2, 8-5, 11-3, 11-6 og 12-4, og de bestemmelsene gir helt forskjellige svar. Regional plan etter § 8-2 legges til grunn for videre planlegging og forvaltning, men gjør ikke et konkret byggetiltak ulovlig.
Kommuneplanens arealdel etter § 11-6 og reguleringsplanen etter § 12-4 er derimot bindende for nye tiltak. Det er de to du må lese før du planlegger noe på en eiendom, og reguleringsplanen er den mest detaljerte av dem.
Hvilken plan gjelder når flere overlapper
Det er helt vanlig at en tomt er dekket av både kommuneplanens arealdel og en reguleringsplan. Utgangspunktet i pbl. § 1-5 andre ledd er at den nyeste planen går foran ved motstrid, hvis ikke den nye planen selv sier noe annet. Mange kommuneplaner sier nettopp noe annet, og viderefører eldre reguleringsplaner gjennom hensynssone f etter § 11-8.
Kart som ser ut som planer, men ikke er det
Aktsomhetskart for skred og flom, temakart over støy, kommunens helhetlige risiko- og sårbarhetsanalyse og en kommunal veinormal er ikke arealplaner. De binder ingen tomt direkte. De blir først bindende når innholdet er tatt inn i en plan, typisk som en hensynssone etter § 11-8 bokstav a eller som en bestemmelse om utredningskrav.
Skillet er praktisk viktig når du leser en salgsoppgave. At eiendommen ligger i et aktsomhetsområde er en opplysning om at noe må undersøkes. At den ligger i en faresone i plankartet er en rettslig begrensning på hva du får bygge.
Slik finner du planene som gjelder
Kommunens planinnsyn er utgangspunktet, og der ligger både vedtatte planer og planforslag under behandling. Nasjonalt samles arealplandata i Geonorge, men datasettet er en kopi av kommunens register og kan ligge noen uker etter. Ved kjøp bør du be om selve planbestemmelsene som dokument, ikke bare et skjermbilde av kartet, siden det er teksten som avgjør rammene.