Plan og regulering

Formål

Kort forklart

I en reguleringsplan, hvilken bruk et areal er avsatt til, for eksempel boligbebyggelse, næring, samferdsel eller friluftsområde.

Formålet avgjør om arealet kan brukes til bolig i det hele tatt, og det binder også bruksendringer. En eiendom kan være delt mellom flere formål, slik at hagen din formelt er avsatt til vei eller friområde. Det er den delen som er verdt minst, og som i verste fall kan eksproprieres.

Seks hovedformål på begge plannivåer

Kommuneplanens arealdel bruker de seks hovedformålene i pbl. § 11-7: bebyggelse og anlegg, samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, grønnstruktur, forsvaret, landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift, og bruk og vern av sjø og vassdrag. Reguleringsplanen bruker de samme seks etter § 12-5, men kan dele dem i underformål.

Det er underformålet som er interessant i praksis. Boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, forretning, kontor, tjenesteyting, industri og kombinert bebyggelse ligger alle under hovedformålet bebyggelse og anlegg, og de gir svært ulike rammer for hva du kan drive med på eiendommen.

Formålsgrensen er ikke tomtegrensen

En reguleringsplan bryr seg ikke om hvor eiendomsgrensene går. Det er helt vanlig at en boligtomt er delt mellom boligformål og for eksempel kjørevei, annen veigrunn, friområde eller grønnstruktur. Den delen som ligger utenfor boligformålet teller normalt ikke med når utnyttelsesgraden regnes ut, og den kan ikke bebygges.

Reguleringsplanen er dessuten grunnlag for ekspropriasjon etter pbl. § 12-4 fjerde ledd, jf. kapittel 16. Er en stripe av tomten din regulert til offentlig vei eller friområde, har kommunen et rettslig grunnlag for å overta den mot erstatning.

Bruksendring krever at formålet tillater bruken

Etter pbl. § 12-4 andre ledd må tiltak etter § 1-6 første ledd, medregnet bruksendring etter § 31-2, ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Å gjøre om et kontorlokale til bolig, en enebolig til to boenheter eller en garasje til utleiedel er bruksendring, og det er formålet som avgjør om det i det hele tatt er mulig uten dispensasjon.

LNFR er der folk oftest tar feil

Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift er hovedformål nummer 5 i både § 11-7 og § 12-5, og det dekker det aller meste av arealet i Norge. Formålet åpner for bygninger som er nødvendige for landbruksdrift, ikke for ordinær boligbygging eller hytter. Spredt bolig- eller fritidsbebyggelse i LNFR krever at kommuneplanens bestemmelser uttrykkelig tillater det, med angitt omfang og lokalisering.

Vanlige spørsmål

Hva betyr det at tomten er regulert til friområde?

Friområde ligger under hovedformålet grønnstruktur og er ment for allmennhetens opphold og ferdsel. Du kan ikke bygge der, og arealet regnes normalt ikke med i utnyttelsesgraden for boligdelen. Kommunen kan i tillegg ekspropriere arealet med hjemmel i planen etter pbl. § 12-4 fjerde ledd, jf. kapittel 16.

Kan jeg leie ut en sokkelleilighet når formålet er boligbebyggelse?

Formålet er sjelden hindringen, men bestemmelsene kan være det. Mange planer setter tak på antall boenheter per tomt eller krever et bestemt antall parkeringsplasser per enhet. Å opprette en ny selvstendig boenhet er dessuten søknadspliktig, og kravene i TEK17 til rømningsvei, dagslys og lydisolasjon gjelder uavhengig av hva planen sier.

Kilder

Relaterte begreper

Reguleringsplan→Utnyttelsesgrad (BYA/BRA)→Ekspropriasjon→Arealplan→

Hvilket arealformål er tomten avsatt til

Søk opp adressen og se hva gjeldende plan har satt av området til.

Lim inn en Finn.no-lenke for å gå rett til analysen