Hvilke eiendommer det gjelder
Odelslova av 28. juni 1974 nr. 58 knytter retten til begrepet odlingsjord. Etter § 2 regnes en eiendom som odlingsjord når den har mer enn 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog. En vanlig boligeiendom, en hyttetomt eller et småbruk under disse grensene er ikke odlingsjord, og da finnes det ingen odelsrett å bry seg om.
Grensene er absolutte tall, og det er derfor arealtallene i matrikkelen og i gårdskartet er verdt et blikk når en eiendom ligger i nærheten av dem. Et småbruk med 34 dekar dyrket mark og 480 dekar skog faller utenfor. Legges det til noen dekar, kan bildet snu.
Hvordan retten oppstår
Odelsrett oppstår ved odelshevd. Etter odelslova § 7 får odleren odelsrett når han har vært eier med full eiendomsrett i 20 år. Hvem som deretter har odelsrett følger av § 8, mens rekkefølgen mellom dem står i § 12 om odelsrettshavarane sin prioritet: blant odlerens etterkommere går eldre søsken foran yngre med seg og sin linje.
Det er slektsrekkefølgen, ikke testamentet, som avgjør hvem som står nærmest. Derfor kan en odelsberettiget nevø gå foran en kjøper som selv er i familien, om han står tidligere i rekken.
Løsningssaken og fristene
Fristen er kort og knyttet til registeret. Etter odelslova § 40 må retten til odelsløsning gjøres gjeldende innen seks måneder fra den dagen dokumentet som gir den nye eieren full hjemmel blir tinglyst. Det er altså tinglysingen, ikke overtakelsen og ikke kontrakten, som starter klokken.
Det finnes en lengre frist ved brudd på plikter. Oppfyller den som overtok ikke boplikten eller driveplikten, kan andre odelsberettigede etter § 28 kreve eiendommen løst på odel innen fem år etter at overtakelsen fant sted.
Hva det betyr for en vanlig kjøper
For en ordinær bolighandel: ingenting. For den som kjøper et småbruk over arealgrensene, lever risikoen i seks måneder etter din egen tinglysing, og utfallet er dårligere enn mange tror. Odelsløsning gir deg ikke kjøpesummen tilbake.
Du må avstå eiendommen mot en løysingssum fastsatt ved odelstakst, og etter odelslova § 49 skal verdsettingen skje på grunnlag av den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som lar seg forene med at eiendommen hovedsakelig blir nyttet til landbruksformål. Det er uttrykkelig ikke markedsverdi. Har du betalt boligpris for et småbruk, kan du miste eiendommen og tapet i samme sak. Selve overføringen sluttføres i rettsmøtet etter § 69. Skadebot etter § 58 hjelper ikke her, for den gjelder tilbakesøkjing etter § 28 andre stykket, ikke vanlig odelsløsning.
Er eiendommen odlingsjord, hører avklaring av hvem som har odel, og eventuell odelsfraskrivelse fra dem, hjemme før handelen sluttes og ikke som etterarbeid.