Hva som skjer i registeret
Når skjøtet tinglyses, endres hjemmelsopplysningen i grunnboken. Fra det øyeblikket er det du som etter tinglysingsloven § 14 har grunnbokshjemmel som eier, med den virkningen at du kan pantsette og selge videre uten andres samtykke. Etter § 15 omfatter hjemmelen også eiendommens enkelte deler og bygninger som er eller blir oppført på den.
Registreringstidspunktet er det som teller mot omverdenen. Prioriteten følger § 20, og vernet mot konkursboet krever etter § 23 registrering senest dagen før konkursåpningen.
Hjemmelsovergang mot tinglysing
Skillet er praktisk. En servitutt, en urådighet og et pantedokument tinglyses alle uten at eieren endres. En hjemmelsovergang endrer derimot hvem registeret peker ut, og den skjer ved tinglysing av skjøte, av en hjemmelserklæring ved arv eller uskifte, eller av et dokument fra et tvangssalg.
Derfor er spørsmålet er dette tinglyst upresist når det stilles om en handel. Det du vil vite er om hjemmelen er overført, altså om du selv står som eier i grunnboken.
Prislappen henger på hjemmelsovergangen
Dokumentavgiften på 2,5 prosent utløses av tinglysingen av skjøtet, ikke av kjøpekontrakten og ikke av overtakelsen. Grunnlaget er eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet, med et minstebeløp på 250 kroner, og tinglysingsgebyret på 545 kroner kommer i tillegg.
Kartverket har egne fritak. Ved overføring i forbindelse med dødsfall til lovbestemte arvinger påløper ingen dokumentavgift, og det samme gjelder overføring mellom ektefeller under ekteskapet. Ved oppløsning av et sameie er overføringen avgiftsfri så langt du mottar verdier som svarer til din tidligere andel. En borettslagsandel er ikke fast eiendom, og eierskiftet koster derfor bare gebyret på 545 kroner.
Når hjemmelen ikke følger med
Det forekommer at partene bevisst lar hjemmelen bli stående hos selgeren for å utsette avgiften, ofte med et såkalt blankoskjøte liggende. Besparelsen er reell, men den kjøpes med risiko: selgerens kreditorer kan ta utlegg, en konkurs kan slå ut avtalen etter tinglysingsloven § 23, og et videresalg krever samtykke fra en person du kanskje ikke lenger har kontakt med.