Hva grunnbokshjemmel er
Tinglysingsloven § 14 definerer det presist: grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier, eller den som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død. Etter § 15 omfatter hjemmelen også eiendommens enkelte deler, medregnet bygninger som er eller blir oppført på den.
Rollen har en konkret funksjon. Etter § 13 kan et dokument som gir uttrykk for en rettshandel ikke registreres uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren. Uten hjemmel kan du altså verken selge eller pantsette eiendommen på vanlig måte.
Derfor kan eier og hjemmelshaver være to forskjellige
Eiendomsretten går over etter avtalen mellom partene. Hjemmelen går over først når skjøtet tinglyses. Mellom disse to tidspunktene er du reell eier uten å stå i registeret, og gapet kan bli langt: overføringer i familien, arveoppgjør som ikke er avsluttet og salg der partene bevisst lar skjøtet ligge for å utsette dokumentavgiften på 2,5 prosent.
Et arveoppgjør har en egen variant. Tinglysingsloven § 14 gir hjemmel også til den som godtgjør at rådigheten er gått over ved eierens død, typisk gjennom en hjemmelserklæring eller en uskifteattest.
Hva det koster å la hjemmelen bli stående
Risikoen ligger hos den reelle eieren. Så lenge selgeren står som hjemmelshaver, kan selgerens kreditorer ta utlegg i eiendommen, og etter tinglysingsloven § 20 går et registrert utlegg foran et uregistrert eierskifte. Går selgeren konkurs, må retten din etter § 23 være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg mot boet.
Det er også praktiske følger. Banken vil normalt ikke gi pant i en eiendom du ikke har hjemmel til, og et videresalg krever da samtykke fra den som fortsatt står oppført. Besparelsen på dokumentavgiften er reell, men den er et lån mot din egen sikkerhet.
Flere hjemmelshavere på samme eiendom
Eier to personer sammen, står begge oppført med hver sin ideelle andel, for eksempel 1/2 hver. Andelen er en brøk av hele eiendommen, ikke en bestemt del av huset eller tomten. Skal fordelingen endres, må det tinglyses et nytt skjøte, og det utløser tinglysingsgebyr på 545 kroner og dokumentavgift på den delen av verdien som faktisk flyttes.