Hva som står der, og hva som ikke gjør det
Grunnboken viser hjemmelsopplysninger, heftelser og grunndata for hver enkelt eiendom og hver enkelt borettslagsandel. Etter tinglysingsloven § 12 kan et dokument bare tinglyses når det går ut på å stifte, endre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett i fast eiendom.
Det er ikke det samme som at alt som binder eiendommen står der. Tinglysingsloven § 21 slår fast at for andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning. En rett som følger direkte av lov gjelder altså uansett, og du finner den ikke ved å lese utskriften.
Troverdigheten går bare én vei
Den positive troverdigheten er sterk. Etter tinglysingsloven § 27 kan den som i god tro erverver en rett fra den som står oppført med grunnbokshjemmel, vinne rett selv om hjemmelen bygger på et ugyldig dokument. Det er dette som gjør at en kjøper kan stole på registeret i stedet for å granske hele kjeden bakover.
Den negative troverdigheten er svakere. At noe mangler i grunnboken er ikke bevis for at det ikke finnes, jamfør § 21. Staten har på sin side et objektivt ansvar for feil ved tinglysingen, og Kartverket knytter erstatningsvernet til den bekreftede utskriften, ikke til et skjermbilde.
Rekkefølgen er penger
Tinglysingsloven § 20 er kjernen: et registrert dokument går i kollisjonstilfelle foran et rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. Andre ledd likestiller bare rettserverv som er registrert samtidig, ikke dokumenter som kom inn samme dag, og etter § 7 skal et dokument registreres når det kommer inn. Tredje ledd har den ene egentlige dagsregelen: utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv registrert samme dag, og mellom flere utlegg går det eldste foran. Derfor står en pantobligasjon med første prioritet trygt, mens en fjerde prioritet ofte ikke får dekning i det hele tatt.
Fristen ved konkurs er enda hardere. Etter § 23 må en rett stiftet ved avtale være registrert senest dagen før konkursåpningen for å stå seg mot boet. En avtale som ikke er tinglyst i tide, gir bare et krav i konkursen.
Volum og tempo
Kartverket registrerer rundt 1,5 millioner tinglysinger i året i fast eiendom og borettslagsandeler. Elektronisk tinglysing ble innført 18. april 2018, og i 2022 kom 66 prosent av dokumentene inn digitalt, om lag 947 000 endringer som i hovedsak ble behandlet automatisk. Et digitalt dokument registreres på sekundet, et papirdokument tar to virkedager pluss postgang.