To typer, svært ulik virkning
Servituttlova av 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom gjelder etter § 1 særlige råderetter over fremmed eiendom, både retten til å bruke og forbudet mot bruk. Veirett, brønnrett, rett til å legge ledninger og båtplass er de vanlige positive. Byggeforbud, høydebegrensning, villaklausul og forbud mot næringsvirksomhet er de vanlige negative.
En servitutt følger eiendommen, ikke personen. Den binder derfor deg som ny eier når den er tinglyst, uavhengig av om du visste om den. Etter tinglysingsloven § 20 er det tidspunktet for registrering som avgjør hvem som går foran hvem hvis rettighetene kolliderer.
Loven bygger på avveining, ikke på absolutter
Servituttlova § 2 setter rammen begge veier: verken rettighetshaveren eller eieren må bruke rådigheten sin over eiendommen slik at det urimelig eller unødvendig er til skade for den andre. En veirett gir altså ikke ubegrenset ferdsel, og eieren kan ikke gjøre veien ubrukelig.
Blir bruken upraktisk, gir § 5 hver av partene rett til å kreve at bruken flyttes eller presiseres, mot selv å bære kostnaden og forutsatt at den nye ordningen er like god for den andre. Er retten klart mer til skade enn til nytte, kan den avskipes etter § 7, og eieren må da betale vederlag som svarer til verdien av retten.
Hvem avgjør en servituttstrid
Jordskifteretten er hovedsporet. Servituttlova § 18 legger avgjørelsene etter §§ 5 til 7 og § 13 til jordskifteretten, både i tilknytning til en jordskiftesak og som egen sak, så omskiping og avskiping hører hjemme der. Retten kan behandle både utformingen av rettigheten og vederlaget i samme sak, og det er ofte raskere og billigere enn en vanlig tvistesak i tingretten.
Samme paragraf setter en sperrefrist. Er retten omskipet ved avgjørelse etter §§ 5 eller 6, kan ny om- eller avskiping ikke kreves før det har gått minst 20 år, med mindre nye forhold gir rimelig grunn til det. Det samme gjelder når om- eller avskiping er nektet i en realitetsavgjørelse. Kostnadene hører derimot under § 19, som legger dem på den parten som krever avgjørelsen når ikke jordskifteretten finner grunn til noe annet.
Reguleringsplanen rydder ikke opp for deg
En vanlig misforståelse er at en ny reguleringsplan som tillater mer, setter til side en gammel privat servitutt. Planen avgjør hva kommunen tillater. Den avvikler ikke i seg selv en privatrettslig rett: den må avskipes etter servituttlova § 7, kjøpes ut ved avtale, eller eksproprieres etter plan- og bygningsloven kapittel 16.
Praktisk betyr det at en byggetillatelse ikke er nok. Du kan ha grønt lys fra kommunen og likevel bli stanset av en nabo som håndhever en tinglyst høydebegrensning fra en tidligere utbygging.