Grensen på 2 prosent og én kvadratmeter
Etter § 3-3 andre ledd foreligger det som hovedregel en mangel dersom boligens innvendige areal er mer enn 2 prosent mindre enn opplyst, og avviket samtidig utgjør minst én kvadratmeter. Begge vilkårene må være oppfylt. Selgeren kan likevel slippe unna ved å bevise at kjøperen ikke bygget på opplysningen.
For tomtearealet gjelder fortsatt den gamle regelen i første ledd: avviket må være vesentlig, eller selgeren må ha opptrådt særlig klanderverdig. Forarbeidene understreker at prosentgrensen ikke er en tillatt margin, men en terskel for når avviket uten videre regnes som en mangel.
Fra P-ROM til BRA-i
Standard Norge ga ut NS 3940:2023 den 1. november 2023, og tillegg A om arealmåling ved salg og taksering hadde en overgangsperiode fram til 1. januar 2024. Den datoen er altså bransjepraksis, ikke forskrift: fra da av målte eiendomsmeglere og bygningssakkyndige etter den nye standarden, mens regelverket fortsatt viste til den gamle. Begrepene P-ROM og S-ROM er ute. Arealet oppgis nå som bruksareal fordelt på BRA-i for internt bruksareal innenfor boenhetens omsluttende vegger, BRA-e for eksternt bruksareal utenfor boenheten, og BRA-b for innglasset balkong. Åpne terrasser og balkonger oppgis som TBA.
Forskriften tok igjen praksisen to år senere. Forskrift til avhendingslova § 2-20 ble endret 16. desember 2025 og viser fra 1. januar 2026 direkte til NS 3940:2023. Endringen er større enn den ser ut. Under den gamle modellen avgjorde bruken av rommet om det var primær- eller sekundærareal, og det var et skjønn. Nå er inndelingen geometrisk, knyttet til hvor arealet ligger i forhold til boenheten.
Hvor feilen oftest oppstår
De klassiske kildene er innredet kjeller og loft med skråtak, målt eller kategorisert etter en annen standard enn den som gjelder i dag. Deretter kommer boliger der arealet er overført fra en gammel takst uten ny oppmåling, og seksjonerte leiligheter der arealet i salgsoppgaven stammer fra byggetegninger i stedet for fra befaring.
Sammenligner du en annonse fra 2019 med en fra i dag, sammenligner du to arealmodeller. Et tall som har gått ned trenger ikke bety at boligen har krympet, det kan bety at målereglene er endret. Det er den faktiske oppmålingen i tilstandsrapporten som er sammenligningsgrunnlaget.