Hva du faktisk eier
Eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr. 65 definerer i § 4 en eierseksjon som en eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet. Sameiebrøken er seksjonseierens forholdsmessige eierandel, og fellesareal er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene.
Bruksenheten består av en hoveddel og eventuelle tilleggsdeler, for eksempel bod eller parkeringsplass. Tilleggsdelene er en del av seksjonen din, mens trapperom, tak, fasade og grunn normalt er fellesareal som sameiet rår over samlet.
Vilkårene for å seksjonere
Eierseksjonsloven § 7 setter konkrete krav. Hver bruksenhet med boligformål må ha egen inngang til hoveddelen, og hoveddelen må inneholde kjøkken, bad og wc. Alle bruksenhetene i bygget må omfattes av seksjoneringen, og kravet til parkering må være oppfylt. Kommunen fatter vedtaket, og seksjonene får hvert sitt seksjonsnummer i matrikkelen.
Kravene er grunnen til at en utleiedel i kjelleren ikke uten videre kan seksjoneres ut og selges separat. Mangler den eget bad eller egen inngang, faller den utenfor § 7 uansett hvor godt den fungerer i praksis.
Brøken styrer regningen, ikke stemmen
Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, jamfør eierseksjonsloven § 29, med adgang til å fordele etter nytte når særlige grunner taler for det. Stemmeretten følger et annet prinsipp. I sameier som bare inneholder boligseksjoner har hver seksjon én stemme etter § 52 første ledd, og der kan vedtektene ikke bestemme noe annet, siden loven etter § 5 er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt. Adgangen til å vedtektsfeste en annen ordning gjelder bare sameier som også har næringsseksjoner, der flertallet ellers regnes etter sameiebrøken.
Resultatet er en skjevhet du bør kjenne før du kjøper den største leiligheten i oppgangen. Du kan ende med å betale mest og likevel bli nedstemt av flere små seksjoner som har lite å tjene på et kostbart vedlikeholdsprosjekt.
Panteretten ligger hos naboene, ikke hos sameiet
Panthaveren er ikke sameiet. Eierseksjonsloven § 31 første ledd legger retten til de andre seksjonseierne, som har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Det er en bevisst forskjell fra borettslag, der laget selv er panthaver etter burettslagslova § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp, altså 273 098 kroner per bruksenhet med et grunnbeløp på 136 549 kroner fra 1. mai 2026, og panteretten gjelder uten tinglysing.
Retten varer ikke evig. Etter § 31 andre ledd faller panteretten bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle vært betalt kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. Det er den samme toårsfristen som gjelder for borettslagets legalpant.
Eierseksjonsloven § 23 setter i tillegg en ervervsbegrensning: ingen kan erverve en boligseksjon dersom ervervet fører til at man blir eier av mer enn to boligseksjoner i det samme sameiet.