Totalprisen er summen av to tall
Annonseprisen på en borettslagsleilighet er andelsprisen. Andelen av lagets fellesgjeld kommer i tillegg, og summen er det du reelt betaler for boligen. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 pålegger megleren å opplyse om faste kostnader og om en total kostnadsberegning før handelen sluttes, og det er der tallet skal stå.
To regler i burettslagslova treffer stiftelsen av laget og ikke et videresalg. § 2-14 setter en maksimalgrense for hvor stor fellesgjelden kan være når laget stiftes. § 2-16 pålegger en yrkesutøvar som nevnt i § 2-12, altså den profesjonelle utbyggeren, å opplyse kjøperen om rente- og avdragsvilkår, løpetid og andre vilkår av vesentlig betydning for nedbetaling av fellesgjelden før avtalen inngås. Kjøper du brukt av en privatperson, er det eiendomsmeglingsloven § 6-7 som bærer opplysningsplikten, og ingen av de to burettslagsreglene fjerner behovet for å lese regnskapet.
Renten treffer felleskostnadene
Et felleslån med flytende rente flytter renterisikoen fra deg til laget, men kostnaden lander på samme sted: felleskostnadene dine. To leiligheter med lik totalpris kan derfor ha svært ulik månedlig belastning, avhengig av hvor stor del av prisen som ligger i fellesgjeld og hvordan det lånet er rentesikret.
Avdragsfrihet er den andre fellen. Mange lag har en avdragsfri periode etter en rehabilitering, og når den løper ut, øker felleskostnadene uten at noe annet har endret seg. Perioden står i lagets budsjett og årsberetning, og den er verdt å slå opp før du legger inn bud.
IN-ordning er ikke en rettighet
Individuell nedbetaling av fellesgjeld, ofte kalt IN-ordning, lar den enkelte andelseier betale ned sin del av felleslånet og få tilsvarende lavere felleskostnader. Retten finnes ikke av seg selv. Burettslagslova § 2-15 gir den bare når borettslaget og finansinstitusjonen som har gitt felleslånet har avtalt en slik rett for andelseierne.
Har laget en IN-ordning, bør du også sjekke hvor mye av fellesgjelden som allerede er nedbetalt av andre. Det påvirker hva din andel faktisk er, og det står ikke alltid tydelig i salgsoppgaven.
Hva som beskytter deg, og hva som ikke gjør det
Andelseierne hefter ikke personlig overfor lagets kreditorer, jamfør burettslagslova § 1-2. Går flere naboer fra regningen, må de gjenværende likevel dekke inn tapet gjennom felleskostnadene. Mange lag har derfor tegnet en sikringsordning etter §§ 5-26 til 5-30, som dekker bortfall av felleskostnader, og om laget har en slik ordning er en enkel ting å spørre om.