De to sperrene i § 3-10
Fyrste ledd sier at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Andre punktum utvider dette: kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter kjøperen har fått anledning til å sette seg inn i.
Andre ledd gjelder undersøkelsen. Har kjøperen undersøkt eiendommen før avtalen, eller uten rimelig grunn latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan kjøperen heller ikke påberope seg noe han burde ha oppdaget. Unntaket er der selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro.
Hvor de to pliktene møtes
Dette er selve knutepunktet i norsk boligrett, og § 3-10 tredje ledd styrer det: fyrste og andre ledd gjør inga innskrenking i § 3-7 om manglende opplysning. Var feilen både oppdagbar for kjøperen og kjent for selgeren uten at den ble opplyst, stenger altså ikke undersøkelsesplikten for kravet. Men bestemmelsen frigjør bare kravet fra den sperren, den avgjør det ikke: § 3-7 krever fortsatt at kjøperen hadde grunn til å regne med å få opplysningen, og at det kan legges til grunn at den manglende opplysningen virket inn på avtalen.
Rekkefølgen er verdt å merke. En selger som holder tilbake noe han måtte kjenne til, hjelpes ikke av at kjøperen var slurvete. En kjøper som overser en tydelig TG3 i tilstandsrapporten, hjelpes derimot ikke av at selgeren heller ikke nevnte den muntlig.
Hva en vanlig undersøkelse omfatter
Loven krever ikke at kjøperen river gulv eller åpner konstruksjoner. Det som forventes er en alminnelig besiktigelse, gjennomlesing av salgsdokumentene og at åpenbare varsellamper følges opp. Står det i tilstandsrapporten at badet har tilstandsgrad 3 og at membranen har ukjent alder, er det kjøperens sak å ta konsekvensen av det.
Etter forskrift til avhendingslova kan en tilstandsrapport ikke være eldre enn ett år på det tidspunktet kjøpet blir bindende. Er rapporten eldre enn det, mister den virkningen etter § 3-10 fyrste ledd andre punktum, og undersøkelsen din står svakere som grunnlag for at du «burde visst».
Det undersøkelsen sjelden fanger opp
En bygningssakkyndig vurderer bygget, ikke tomten under det. Grunnforhold, flomsone, skredaktsomhet, radon og forurenset grunn står normalt ikke i en tilstandsrapport. De ligger i offentlige kart og registre, og det er kjøperen selv som må hente dem fram før budrunden.