Når du kan kreve innløsning
Tomtefesteloven § 32 gir festeren rett til å kreve innløsning av festetomt til bolighus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetiden, om ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter de første 30 årene kan kravet gjentas hvert annet år for bolighus og hvert tiende år for fritidshus.
Retten er ikke ubetinget. Tomtefesteloven § 34 gjør unntak blant annet der bortfesteren mangler rettslig grunnlag for å avhende, og for enkelte tilfeller knyttet til allmenninger. Er tomten festet av en bygdeallmenning eller statsallmenning, må unntakene sjekkes særskilt.
Ettårsfristen, og vernet ved utløp
Kravet må etter tomtefesteloven § 36 første ledd settes fram skriftlig senest ett år før innløsningstiden er inne. Glipper fristen midt i festetiden, må du vente til neste vindu, som for bolighus er to år senere og for fritidshus ti år senere. Ved utløpet av festetiden er bildet et annet, og det er der § 36 tredje ledd gir festeren et vern som sjelden blir nevnt.
Tredje ledd pålegger ingen varslingsplikt på bortfesteren. Bestemmelsen sier at retten til innløsning når festetiden er ute ikke faller bort uten når bortfesteren senest to år før festetiden er ute har sendt skriftlig oppsigelse. Sender bortfesteren ingenting, står innløsningsretten ved lag. Kommer oppsigelsen, begynner klokken å gå, og da er kravet ditt allerede nesten forfalt dersom kontrakten går ut om to år.
To måter å regne prisen på
Utgangspunktet i tomtefesteloven § 37 er at innløsningssummen skal være 25 ganger den årlige festeavgiften etter regulering på innløsningstiden, om det ikke er avtalt en lavere sum. Alternativet på 40 prosent av tomteverdien er avgrenset negativt: bortfesteren kan kreve det for andre tomter enn dem som er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren. Et feste uten sluttdato er derfor ikke automatisk unntatt. Har bortfesteren oppsigelsesrett, faller festet inn under 40-prosentregelen selv om det ikke er tidsavgrenset. Fra tomteverdien går det fradrag for verdiøkning festeren selv har tilført tomten.
Er festet forlenget etter § 33, eller kan det forlenges innen ti år, kan bortfesteren i tillegg kreve at festeavgiften først reguleres etter § 15 fjerde ledd og at innløsningssummen regnes av den løftede avgiften. Rekkefølgen på regnestykket er derfor ikke likegyldig.
Hva som kommer i tillegg
Innløsningen tinglyses som en overføring av fast eiendom. Tinglysingsgebyret er 545 kroner, og dokumentavgiften er 2,5 prosent. Grunnlaget er her et unntak verdt å kjenne: Kartverket legger til grunn at når innløsningssummen er fastsatt etter tomtefesteloven § 37, er det denne summen dokumentavgiften beregnes av, ikke tomtens markedsverdi. Avtaler partene en annen pris, eller overdras tomten vederlagsfritt, beregnes avgiften av markedsverdien.