Vedtatt sone mot aktsomhetsområde
En kartlagt kvikkleiresone med faregrad høy gir naturfaretallet 90. Aktsomhetssonen for kvikkleire gir 40, og den treffer over 1,1 millioner av de 2 566 601 adressene Peilar dekker, altså nærmere 43 prosent. Et forhold som gjelder nesten halve Norge kan ikke behandles som et funn på din tomt.
Samme skille går for flom. En flomsone med 20-årsflom gir 90, 50-årsflom gir 70 og 200-årsflom gir 50, mens en flomaktsomhetssone gir 45. Aktsomhetssonen sier at terrenget kan ta flom. Flomsonen sier at det er beregnet hvor vannet står, og hvor ofte.
De fire tilfellene som låser nivået til Høy
Gulvet på 80 utløses av fire ting, ikke flere: en kartlagt flomsone med returperiode 20 år eller kortere, en skredfaresone med fareklasse høy, kvikkleire med kartlagt faregrad høy, og en høyde over havet som er lavere enn 200-årsstormfloen lagt sammen med forventet havnivåstigning mot 2100.
Aktsomhetssoner utløser ingen av dem, og det er et bevisst valg. En aktsomhetssone er en oppfordring til å undersøke, ikke en konklusjon om tomten. Et gulv som slo inn på 43 prosent av landet ville gjort kategorien Høy verdiløs for den som faktisk bor i en kartlagt sone.
Hvorfor grensen ligger på 20-årsflom
Byggteknisk forskrift deler flomutsatt bebyggelse i tre sikkerhetsklasser i § 7-2, men forskriftsteksten knytter klassene til konsekvens og ikke til bygningstype. F1 er liten konsekvens og tåler en nominell årlig sannsynlighet på 1/20, F2 er middels konsekvens og krever 1/200, F3 er stor konsekvens og krever 1/1000. Ordet bolig står ikke i paragrafen.
At en bolig havner i F2 følger av en preakseptert ytelse i DiBKs veiledning til andre ledd, som plasserer bolig, fritidsbolig og campinghytte i F2 og garasje i F1. En preakseptert ytelse er ikke forskriftstekst, og et tiltak kan velge en annen løsning så lenge sikkerhetsnivået i tabellen dokumenteres oppfylt. I praksis er F2 det kommunen legger til grunn for bolig, og en adresse innenfor 20-årsflomsonen ligger på grensen for den svakeste klassen, langt under det nivået veiledningen forutsetter.
For skred setter § 7-3 klassene S1 på 1/100, S2 på 1/1000 og S3 på 1/5000. Det er bakgrunnen for at en kartlagt skredfaresone med fareklasse høy vurderes på linje med den strengeste flomsonen: begge beskriver et sted der en bolig ikke uten videre tilfredsstiller kravet den skal tilfredsstille.
Hva sonen ikke avgjør
Kartene er veiledende og ikke rettslig bindende. NVE opplyser selv at flomsonekartene er utarbeidet for overordnet planlegging og ikke for enkelteiendommer, og faktisk fare kan avvike vesentlig nær soneovergangene. Bindende planopplysninger må hentes fra kommunens planregister.
En sone betyr heller ikke at ingenting er gjort. Mange områder er sikret med flomvoll, terrengarbeid eller stabilisering i ettertid, og et gjennomført tiltak endrer ikke nødvendigvis kartet. Spør kommunen om det finnes utførte sikringstiltak før du tolker sonen som et endelig svar.